Il n’y a pas eu d’élections au cours de la dernière année où l’abordabilité du logement n’a pas été un sujet brûlant, y compris les élections municipales de l’Ontario qui ont eu lieu lundi dernier.

Personne n’a rien promis de trop drastique pendant les campagnes, mais au moment où les élections municipales étaient terminées, le gouvernement provincial a aveuglé le personnel municipal et les conseillers nouvellement élus avec une nouvelle législation radicale qui devrait être adoptée sous peu.

Les villes se bousculent pour comprendre ce que le projet de loi 23, connu sous le nom de “More Homes Built Faster Act”, signifie pour elles.

Ils sont sûrs d’une chose : la nouvelle loi du gouvernement progressiste-conservateur annule certains des pouvoirs dont disposaient les municipalités pour superviser la planification de leurs propres villes.

C’est nécessaire, a déclaré mardi le ministre des Affaires municipales et du Logement, Steve Clark, car les pressions locales font qu’il est pratiquement impossible d’augmenter l’offre de logements assez rapidement.

“Nous en sommes au point de BANANE, où il s’agit de” Construire absolument rien n’importe où près de n’importe qui””, a déclaré Clark plus tôt cette semaine.

Ah bon? Il y a quelques jours à peine, le comité de planification du conseil d’Ottawa a approuvé plus de 4 500 logements en une seule réunion, dont 950 près des zones humides. Cela s’ajoute aux 41 000 unités que le comité a approuvées dans le passé, mais les promoteurs n’ont pas construit, sans parler des 69 000 maisons qui pourraient être construites sur des terrains déjà viabilisés et prêts à partir.

La province fixe un objectif de 151 000 logements neufs pour Ottawa d’ici 2031. La manière dont ils inciteront les promoteurs à construire autant de logements – une décision généralement basée sur les forces du marché comme les taux d’intérêt et l’offre de main-d’œuvre – n’a pas été abordée.

Mais le gouvernement Ford semble prêt à écraser un certain nombre de règles municipales pour faciliter la construction.

Voici quatre façons dont la province entrave les autorités locales lorsqu’il s’agit d’approuver de nouveaux logements.

1. Le logement abordable au détriment des commodités de la ville

La nouvelle législation incite les promoteurs à construire des logements abordables – un objectif louable – mais l’une des façons dont elle le fait pourrait priver les villes des millions nécessaires pour tout construire, des routes et des tuyaux aux bibliothèques et centres de loisirs.

Les redevances d’aménagement (DC) sont des frais que la ville applique à la plupart des nouvelles constructions dans la ville. Cet argent est mis dans un gros pot à l’échelle de la ville, et tout est affecté par la loi à différents types d’infrastructures. (Mardi, Clark a suggéré que les municipalités de l’Ontario étaient assises sur 8 milliards de dollars de réserves DC, comme s’il s’agissait d’une sorte de caisse noire de la ville au lieu d’argent légiféré à des fins spécifiques.)

La province va renoncer à ces frais pour les logements abordables et accessibles. (“Abordable” est défini comme 80 % des loyers moyens du marché ou du prix d’achat, tandis que “accessible” est un logement qui ne coûte pas plus de 30 % du revenu brut d’une personne. Comment tout cela fonctionnera dans le monde réel n’est pas encore clair.)

Ces frais exonérés s’élèveront à des millions de dollars, qui serviront à payer l’infrastructure nécessaire pour soutenir la croissance. D’où proviendront ces revenus perdus ? La ville a peu de moyens de collecter des fonds – frais et taxes. Ne pas récupérer cet argent pourrait avoir un effet significatif sur les commodités de cette ville.

Maintenant, la province aurait pu choisir d’utiliser l’un de ses pouvoirs, comme les allégements fiscaux, pour inciter les promoteurs à construire des logements plus abordables. Au lieu de cela, le gouvernement Ford suggère que l’argent du Fonds d’accélération du logement de 4 milliards de dollars du gouvernement fédéral soit utilisé pour rembourser les villes pour les CD perdus.

Le gouvernement fédéral est jusqu’à présent silencieux sur l’idée que se fait la province de la façon d’utiliser son argent pour le logement.

2. Moins d’argent pour les parcs

La province semble également croire qu’une façon de rendre les maisons plus abordables est d’en mettre moins de côté pour les parcs.

En banlieue, la ville exige que les promoteurs réservent un hectare de terrain pour 300 logements construits. La nouvelle législation demande un hectare pour 600 unités. En d’autres termes, la province réduira de moitié le territoire nécessaire pour les parcs.

Dans le centre-ville, où il n’y a pas beaucoup de terres à réserver physiquement pour les parcs, les promoteurs paient de l’argent – connu sous le nom de trésorerie tenant lieu de parc – que la ville économise jusqu’à ce qu’elle ait assez pour acheter ou développer des terres en espaces verts communautaires.

Le projet de loi 23 semble saper cela de plusieurs façons. Il limitera le montant qu’une ville peut facturer pour les parcs et obligera une municipalité à dépenser 60 % de ses réserves de parcs chaque année. Il sera donc extrêmement difficile d’acheter des parcs dans le centre-ville, où les terrains sont chers.

Et enfin, la province renoncera à toutes les exigences en matière de parcs pour des logements abordables et accessibles – mais n’a aucun plan sur la façon dont les villes doivent combler le manque à gagner.

3. Outrepasser le zonage R1

La province semble mettre fin au zonage d’exclusion R1 – les règles qui autorisent uniquement la construction d’une maison unifamiliale isolée sur une propriété résidentielle. Lorsque le projet de loi sera approuvé, les immeubles résidentiels comptant jusqu’à trois logements deviendront un droit automatique pour un propriétaire.

L’idée est que les conseils locaux n’auraient pas la volonté politique de se débarrasser du zonage R1. En effet, de nombreux candidats lors de nos dernières élections ont défendu la désignation d’exclusion. Mais pourquoi une maison unifamiliale géante construite jusqu’à la limite du terrain serait-elle autorisée, mais pas un immeuble de taille similaire contenant trois appartements?

Le changement ne concerne pas seulement les maisons unifamiliales. Les maisons jumelées et de ville peuvent également contenir chacune trois appartements. Maintenant, la ville a des règles de remplissage qui parlent des retraits et de l’aménagement paysager – pour éviter de paver la cour avant, par exemple – mais elles ne s’appliquent qu’aux unités à l’intérieur de la Ceinture de verdure. Les nouvelles règles provinciales s’appliqueront aux maisons de toute la ville.

4. Les villes n’ont pas leur mot à dire sur le design

La nouvelle législation pourrait sérieusement restreindre les pouvoirs de la ville de contrôler l’apparence extérieure des bâtiments. Un processus de planification appelé contrôle du plan d’implantation est généralement la dernière étape d’un projet avant de demander un permis de construire. Le plan du site intègre tout ce qui concerne l’extérieur d’un bâtiment – de l’aménagement paysager au parking en passant par la conception du bâtiment.

Pour tout bâtiment de moins de 10 logements, la province supprime complètement le contrôle du plan d’implantation (voir les préoccupations concernant les triplex ci-dessus). Et pour les bâtiments plus grands, le projet de loi 23 déclare que “la conception extérieure n’est plus une question soumise au contrôle du plan d’implantation”.

Cela signifie que les responsables de la ville ne pourront pas réglementer des questions telles que l’architecture, l’échelle, l’apparence ou les caractéristiques de conception durable ou les règles de conception environnementale (comme exiger des toits verts sur les grands bâtiments).

La suppression de l’implication de la ville dans tout ou partie du contrôle du plan d’implantation peut accélérer les approbations de développement, mais quels effets à long terme cela aura-t-il sur l’habitabilité et la durabilité de la ville ?