La création d’écosystèmes est cruciale pour stimuler la relance des centres-villes canadiens

À Vancouver, les taux de location ont grimpé de 13 % alors même que les taux d’inoccupation ont augmenté de 56 %.

Les choses seront différentes au centre-ville lorsque la pandémie sera terminée, mais quelle sera la différence est encore un sujet de débat.

Tout ce qui concerne les centres-villes semble être ouvert à la discussion, de la conception aux lois qui régissent ce qui peut être construit et même les types de bâtiments et d’entreprises qui appartiennent au centre-ville une fois les fermetures et les restrictions assouplies.

« Les quartiers d’affaires centraux étaient vulnérables avant la COVID et ils le sont plus maintenant », déclare Mary Rowe, présidente et chef de la direction de l’Institut urbain du Canada (CUI), un organisme sans but lucratif qui étudie et publie des rapports sur les questions urbaines.

Le CUI a récemment accueilli un sommet de deux jours, Recovering Canada’s Downtowns, pour explorer quels types de conception et de programmes pourraient potentiellement stimuler les noyaux urbains du Canada.

Les huit plus grandes régions métropolitaines du pays génèrent 55% du produit intérieur brut du pays, a-t-elle déclaré, ajoutant que de nombreux centres-villes, au Canada et ailleurs, ont eu tendance à être des monocultures, dépendant d’un petit groupe d’industries.

Une perturbation de quelques-unes de ces industries peut affecter la vie économique de bon nombre d’entre elles, a-t-elle expliqué. Le secteur financier de Toronto représente 14 % du PIB de la ville, par exemple, mais le travail à domicile a eu un effet majeur sur toutes les entreprises et tous les services qui dépendent des employés de bureau, comme les magasins du système souterrain PATH de la ville et transport en commun de Toronto.

“Lorsque vous êtes une ville à un cheval et que les gens n’utilisent plus de chevaux, vous pouvez avoir des ennuis”, a déclaré Mme Rowe. C’est encore plus difficile pour les villes qui dépendent plus que Toronto d’une ou deux industries seulement, comme celles qui dépendent du secteur de l’énergie, des aciéries ou du bois, a-t-elle ajouté.

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« Pour vous protéger contre cette monoculture, vous avez besoin d’un « écosystème » au centre-ville, avec de nombreuses parties qui forment un tout », a déclaré Mme Rowe.

Le secteur financier de Toronto représente 14 % du PIB de la ville.Fred Lum/Le Globe and Mail

Le volume de personnes se rendant dans les bureaux des six plus grandes municipalités du Canada (Calgary, Edmonton, Montréal, Ottawa, Toronto et Vancouver) a chuté de 67,5 % entre janvier 2020, juste avant le début de la pandémie, et la première semaine de janvier 2022 , a déclaré Marie-France Benoit, directrice de l’aperçu national d’Avison Young à Montréal.

Les entreprises prévoyaient désormais de faire venir plus de personnes dans leurs bureaux du centre-ville, mais la variante Omicron a mis un frein à ces plans pour beaucoup, a déclaré Mme Benoit.

Des taux d’inoccupation relativement élevés ont persisté tout au long de la pandémie, mais des indicateurs clés, comme le taux d’entreprises qui sous-louent des espaces pendant que leurs employés restent à la maison, se stabilisent, a ajouté Mme Benoit.

“Il y aura un retour au centre-ville, mais nous ne savons pas encore exactement quelle forme cela prendra”, a-t-elle déclaré.

Selon Jamieson Jackson, directeur général de la pratique des bureaux GTA chez Colliers Canada, “l’élément clé à retenir à propos des espaces de bureaux au centre-ville est qu’il n’y a aucune question de savoir si l’immobilier commercial sera un outil pour la croissance de leurs entreprises. . Ce qui a changé, c’est la façon dont ils vont l’utiliser.

« Les gens viendront toujours au bureau, mais ça aura l’air différent. Une grande partie de ce que nous constatons est une accélération des tendances qui se produisaient déjà avant la pandémie », déclare M. Jackson, qui n’a pas participé au sommet CUI.

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“Par exemple, un de nos clients avait 40 % de ses bureaux au centre-ville vides à tout moment avant 2020 parce que les gens travaillaient de manière hybride”, dit-il.

Les nouvelles conceptions de bureaux devront répondre à plusieurs questions clés pour lesquelles il n’y a pas encore de réponses claires, dit M. Jackson.

“Ce qui n’a pas encore été décidé, c’est combien de jours par semaine les gens devront venir, quels jours ils seront, et qui décide quand et s’il faut venir – les travailleurs, les managers ou les deux”, ajoute-t-il.

Colliers a rendu compte en mai dernier des perspectives de reprise des bureaux après le COVID-19 et a découvert que les entreprises adoptaient l’idée du travail hybride mais souhaitaient toujours que les gens viennent parfois au bureau aussi.

“Le maintien d’une culture de bureau forte a été particulièrement difficile à réaliser grâce au travail à distance, les employeurs ayant le sentiment que ce sens de la culture a diminué de 28%”, indique le rapport Colliers.

Les entreprises prévoyaient désormais d’amener plus de personnes dans leurs bureaux du centre-ville, mais la variante Omicron a mis un frein à ces plans pour beaucoup, a déclaré Marie-France Benoit, directrice de la perspicacité nationale d’Avison Young, Montréal.Christinne Muschi/Le Globe and Mail

Les opportunités de collaboration significative, la productivité et le bien-être des employés ont diminué d’environ 20 %, selon l’enquête.

Un élément clé à noter, alors que le monde émerge lentement de la pandémie, est que les investisseurs considèrent les centres-villes canadiens comme des opportunités d’achat et de développement de propriétés commerciales, a déclaré Goldy Hyder, PDG du Conseil canadien des affaires.

« Les villes canadiennes sont sur l’écran radar de tous les investisseurs mondiaux que nous avons rencontrés. Nos villes connaissent un succès extraordinaire », a-t-il déclaré aux panélistes du sommet.

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Michael Emory, président et chef de la direction d’Allied Real Estate Investment Trust, a ajouté que des efforts sont nécessaires pour faire valoir auprès des travailleurs au foyer qu’ils seront mieux lotis s’ils viennent au centre-ville au moins une partie du temps. Par exemple, les experts affirment que la collaboration sur le lieu de travail aide les individus et les entreprises à se concentrer sur leurs missions et leurs objectifs, et que le fait d’être dans un bureau permet aux travailleurs mobiles de se faire remarquer.

Cela nécessitera une collaboration entre le secteur privé, le gouvernement et des organismes tels que les autorités de transport en commun et les groupes de développement des entreprises pour s’assurer que les centres-villes sont des lieux de travail attrayants.

Il existe également des opportunités créatives, a déclaré Mme Rowe. Par exemple, le CUI a organisé des programmes pilotes pour permettre aux groupes de théâtre d’utiliser l’espace vacant du centre-ville comme lieux de répétition. La plupart des villes du Canada cherchent également à fournir plus de logements dans leurs centres-villes, soit par de nouveaux développements, soit par la conversion d’espaces commerciaux ou industriels.

Du côté de la vente au détail, Mme Benoit a déclaré que des données récentes suggèrent que les achats en ligne plafonnent, les consommateurs souhaitant sortir davantage.

“Il y a beaucoup plus de shopping expérientiel maintenant”, a-t-elle déclaré, les gens souhaitant voir et goûter des produits, puis peut-être les commander plus tard. Cela peut changer la façon dont les points de vente sont conçus, par exemple, en ayant plus d’échantillons de produits et moins de stocks prêts à acheter, a-t-elle déclaré.

M. Emory s’est dit convaincu que les centres-villes finiront par croître et prospérer. Mais personne ne croit que ce sera facile.

« Le défi est que les gens sont devenus à l’aise de ne pas aller au centre-ville. C’est un phénomène nord-américain parce que nous avons tendance à avoir des maisons plus grandes et des trajets plus longs. À un moment donné, les gens voudront être au centre-ville, cependant », a-t-il déclaré.

Un point positif, a ajouté Mme Benoit, est le nombre de bâtiments de haute qualité en cours de construction, avec plus de 8,5 millions de nouveaux pieds carrés à livrer d’ici 2025.

“Lorsque les travailleurs reviendront, ils seront impressionnés par la beauté de ces ajouts”, a-t-elle déclaré.

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